どうも、Airbnb総合案内所のゆーすけです。
今回は、Airbnbホストを始めたばかりのビギナー向けに
Airbnbを効率よく運営するコツ
をまとめました。
「部屋を出したはいいけど、何すりゃいいんだろ？」って人は必見です。
今回の記事を読めば、できるAirbnbホストが必ずやっている運営方法がわかります。ぜひ最後まで目を通してください。
毎日オススメ価格を確認すること！
Airbnbを運営するにあたって絶対にすべきことは、
こまめに価格を変更すること
です。
なぜ価格を変更しなければいけないのか？
その理由は、宿泊施設にはオンシーズンとオフシーズンがあり、価格設定を間違えると、得られたはずの利益を取り逃がしてしまうから。
オンシーズンに必要以上に安い価格で貸し出してしまうと稼働率の割に利益が上がりませんし、オフシーズンに高い価格に設定すると予約が入らなくなります。
基本料金で固定するのは、非常に効率が悪いです。
では、どうやって価格を決めればいいのか？
「オンシーズンとかオフシーズンとか言われても適正な価格わからんし・・・」
という人も心配ありません。
Airbnbは、同じ地域のゲストハウスの料金やシーズン毎のニーズから計算したオススメ料金を提示してくれます。
オススメ料金はカレンダーから確認でき、簡単に自分のゲストハウスの料金に適応できます。
オススメ価格は変わりやすいので、できれば毎日チェックして、価格に反映させましょう。
価格変更はスマートフォンからもできるので、習慣化してしまうと良いでしょう。
オススメ価格が表示されない地域での対処方法
データが少ない地域では、稀にオススメ価格が表示されないことがあります。
あまりないとは思いますが、そのような場合にも対処方法はあります。
端的に書きます。オンシーズンは、基本料金を元に価格を上げましょう。
一般的にオンシーズンと言われるのは、
桜が見頃の３月〜４月、
夏休みシーズンの7月〜８月、
年末年始シーズンである１２月後半〜１月頭にかけて
です。
Airbnbは世界中で利用されるサービスで、ゲストの多くは外国人です。外国人が遊びに来やすい時期を狙って価格を上げましょう。
また、中国の「春節」も狙い目です。
春節は旧暦の正月のことで、中華圏の人々にとっては最も重要な祝祭日です。
春節の日程は毎年異なり、だいたい１月の末〜２月の頭にかけてです。
春節前後では中華圏の旅行者が増えがちなので、オンシーズンと捉えて、価格をアップしておきましょう。
最低宿泊日数を３泊以上に設定する理由
Airbnbを効率よく運営するために、次に意識するべきなのは、「最低宿泊日数」です。
最低宿泊日数とは、その名の通り、ゲストが宿泊できる最低日数のこと。
１泊にすれば１泊２日から泊まれますが、６泊にすれば６泊７日で泊まる長期利用のゲストしか泊まれません。
「なら短くしといた方が泊まりやすいし、１泊がベストなんじゃないの？」
と思った人は良い着眼点を持っていると思います。
しかし、効率よく収益を上げることを考えると最低宿泊日数を１泊にするのはよくありません。
確かに最低宿泊日数を１泊に設定すると、予約は埋まりやすく、稼働率は上がります。
ですが、その分掃除のコストが大幅に上がります。
例えば、３０日全部１泊２日で予約が埋まったとしたら、あなたは毎日掃除をしにゲストハウスに向かわなければいけません。毎日掃除に向かい、毎日チェックインチェックアウトのやりとりを行うのは非常に手間です。
また１人でAirbnbを運営しているうちは自分が面倒くさいだけで済みますが、Airbnb投資の規模を拡大し、掃除やチェックインチェックアウトなどを代行業者や人に任せるようになったら、経費が大幅に上がり手元に残る利益が減ります。
最悪、赤字になりかねません。
なので基本的には、最低宿泊日数は３泊以上に設定するのが良いでしょう。
ゲストの中には、安く長期滞在をするためにAirbnbを使っている人も多いため、３泊であれば問題なく予約が入ります。
稼働率が上がる？デッドスペースを埋める方法
最低宿泊日数を３泊に設定すると、１つ問題が出てくるかと思います。
それは、
微妙に空いた日ができてしまうこと
です。
例えば、日曜の夜から３泊するゲストが１組、金曜の夜から３泊するゲストが１組入っているとすると、水曜日の夜〜金曜日の昼までが微妙に空き、ゲストが泊まれない日ができてしまいます。
このようなスケジュールのデッドスペースは非常にもったいないですよね。
そこだけ限定して「２泊３日」の予約が入ればベストだと思います。
実は、特定の日の最低宿泊日数だけを変更する方法があります。
Airbnbサイト内のカレンダーの端に、「利用可能日設定」という項目があります。
ここでは最低宿泊日数などを変更できるのですが、普通に変更すると全体の最低宿泊日数が変わるので注意が必要です。
利用可能日設定を開くと、「要件を追加」という項目があり、細かな設定ができます。
要件を追加を選ぶと現れる小さなウインドで、期間を「特定の曜日」にすると、カレンダー内の特定日の最低宿泊日数を変更できます。
（「特定の曜日」じゃなくて「特定の日」じゃん！日本語おかしいよ！というクレームは僕ではなくAirbnbに言っていただけると幸いです）
これで微妙に空いた日も、有効活用できます。
最低宿泊日数を変更したあと１点だけ注意が必要です。
それは、
１泊や２泊にした日だけはオススメ価格に従わないこと
です。
１泊や２泊にすると、当然オススメ価格も大きく下がります。
代行業者や人を使ってAirbnbを運営している人は特にですが、
経費が価格を上回るようなら予約が入っても全く意味がありません。赤字です。
最低宿泊日数を変更したら、その日程の価格で採算を取れるか計算し、価格を調節しましょう。
まとめ
今回は効率よくAirbnbを運営する方法でした。
内容を復習すると、
- オススメ価格は毎日チェックし、こまめに変えること
- オススメ価格が出ない場合は基本料金を元に調節すること
- 最低宿泊日数は３泊以上にすること
- デッドスペース限定で１泊や２泊を許可すること
という感じでした。
一言でいうと、こまめにカレンダーを見よう！ってことです。
カレンダーはスマホからも確認できるので、価格が変わってないか？デッドスペースができていないか？をしっかり確認しておきましょう。
ちゃんとリスティング（部屋の情報が載っているページ）が作り込まれていれば、カレンダーを更新するだけで、十分予約を取れるはずです。
カレンダーをこまめに確認して効率良くAirbnbを運用しましょう！
コメントを残す