こんにちは、Airbnb総合案内所のにっしーです。
今日は
Airbnb投資できちんと利益を出すための収支管理術
について話していきたいと思います。
収支を重視する場合は収支管理はゼッタイに欠かせません。
airbnbであっても、ボランティアやNPO法人ではないため、
運営している限りは収支はプラスになってしかるべきです。
Airbnbの場合だと収支の要素は、
宿泊料という売上、家賃と家具代・備品代、
その他の出費などの費用で構成されます。
こちらの記事が参考になると思います。
管理のコツはネガティブシミュレーションにあり
宿泊料についてはairbnbのサイトで
- いつ？
- 誰から？
- いくら？
- どの口座に？
という具合にリストでまとめられて表示されます。
まずはその情報を参考にすれば十分です。
人気のある物件なら毎日予約が入り、
ゲストが泊まっていきます。
何度もリピートするゲストも多いわけですから、
いつも宿泊料＝売上があがるようになっています。
こうしたケースは、まずは成功パターンとして考えるべきでしょう。
しかし、現実には毎日宿泊料が計上されるわけではなく、
最大でも部屋数と日数で上限が決まってしまいます。
部屋数が2つ、稼働日数が20日だとすると売上は
一日の宿泊費×人数×部屋数×稼働日数といった計算になるはずです。
他には割引・ディスカウントの費用もありますから、
最大の売上から少しずつ減額されていきます。
実際には最大の売上からみて8割程度の売上まで
伸ばすことができれば、収支はプラスで
業績も好調だということになるでしょう。
逆に考えるなら、売上の見積りは厳しくみておく必要があります。
季節要因や円高円安などの要因もあります。
また、季節や国をあげてのイベントなどがあると、
予約が急増することもあります。
都心では大規模なコンベンションなども盛んに開かれています。
そうしたゲストを取り込むことができれば、
さらに売上を伸ばすことができます。
売上そのものは需要があれば
自分の物件にまで回ってくるものと考えてください。
しかし、ただお客がやってくるのを待っているわけにはいきません。
他の記事にも書いた集客のコツを身につけて、
しっかりと集客をした人だけが
継続した売り上げを上げることができるのです。
一部紹介しておきますね。
このように、収支管理で一番重要な宿泊料という売上を
しっかりと見積もるようにしてください。
もちろん、できるだけ厳しく低めに見積もることは
すでにお話した通りです。
ビジネスの原理原則を押さえよ！
次に考えるべきことは出費です。
毎月出費する費用の中には、
固定費といって必ず支払うべき費用があります。
こうした費用を売上が上回っていないと、
儲けを出すことができません。
まあ当たり前ですよね。
宿泊経営は、ボランティアではありません。
できれば、いつも黒字で利益を計上することが大前提になってきます。
商売の基本は、安く仕入れて高く売ることです。
だからこそ、固定費を含めた費用は
しっかりと抑える必要があるのです。
宿泊経営単体で黒字になり、
新しい物件を買えるようになれば大成功です。
で、その費用に関してですが、
家賃は毎月決まった日に決まった金額を支払うので管理は簡単です。
月末、あるいは25日前後といったところが多いでしょう。
重要なのは家具代・備品代です。
家具や備品は、豪華なものを使うとなると
数十万円や数百万円するものがあります。
もし、趣味で骨董品やデザイナーズ家具を集めているとしたら、
高級ブランド品を使うのもアリでしょう。
しかし、宿泊経営という観点からみると
高級ブランド品は、何十年といった
長期スパンで考えて購入するべきものです。
それこそ軽いノリでAirbnb投資をするというよりは
ガッツリ不動産投資をしたい人向けの戦術なのです。
だから必要なければ、レプリカを使って
見栄えをよく見せることも考えてみましょう。
レプリカであっても、数万円するものもあります。
そうした家具や備品でも、ゲストには十分喜ばれるんですね。
その際、減価償却費やコストの面を考えて、
何年で回収できるかをしっかりと計算しておきましょう。
家具や備品も集客には大切なものです。
リフォーム費用も必要でしょう。
将来にわたり、どのくらいの費用が必要になるのか？
何年で回収できそうなのか？
それで計算しなおしてシミュレーションをした上で
黒字経営ができるということであれば、
収支管理は成功したも同然です。
その後の収支管理は、
長期的な視野からみてしっかりと行う必要があります。
もちろん途中経過も重要です。
1年後や5年後といったスパンで見直すことが大切なのです。
当初計画とずれているとしたら、
ある一定の時期にはもう一度計画を見直す必要があります。
その都度その都度、繰り返し
シミュレーションしなおしてください。
こうして、軌道修正を繰り返しながら、
現実の宿泊経営を推し進めていけば安泰です。
「儲かるから」という理由で何も考えずに
Airbnbを始める人は多いのですが、
それでは確実に失敗します。
ビジネスをする＝経営者である
この言葉を肝に銘じておいてください。
私も常に胸に刻んでいます。
収支管理をしない経営者なんていませんよね？
それくらい収支管理は大事なものです。
慣れれば難しいものではありませんので
売上が出るようになってきたら
しっかり管理しましょう。
それでは今回はこの辺で。
今日も最後まで読んでいただき
ありがとうございました。
Airbnb総合案内所
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