どうも、Airbnb総合案内所のスーミンです。
今回の記事では、みんなが気になる
「宿泊費の設定方法」
についてお話します。
この前の記事で、Airbnbでは写真がめっちゃ大事という話をしましたが、
宿泊費も写真と同じくらいに重要になります。
宿泊費は高く設定しすぎると、旅行客が利用しなくなりますが
安く設定しすぎると、いくら旅行客が増えても利益がでない・・・
なんてことになってしまいます。
宿泊費の設定は、感覚で決めるのではなくて、
しっかりとした根拠をもってするものなので、
今回の記事も、ぜひとも最後まで読んでみてください。
Airbnbの宿泊にはきちんとした根拠を！
さてゲストが宿泊を決める決定要素はなんだと思いますか？
それはズバリ
- 家のロケーション
- 写真
- 宿泊費
の３つです。
これまでの記事を読んできた読者の皆さんならロケーションと写真はばっちりですね。
今回の論点は宿泊費です。
サイトに物件情報を掲載するとき、宿泊費はいくらで、
その宿泊に決めた根拠をきかれてちゃんと答えられますか？
とにかくお金が欲しいから1.5万円とか、
とりあえず5000円とかって決めてませんか？
そういう感覚的な決め方は絶対にダメです。
全て根拠づけて考えてください。
ここまで読んできた読者は家のロケーションを決定し、
コンセプトを決め、家具を買い、
いろいろと資本投下しているはずです。
これらは全部出費ですよね？
財布からお金がでていく”コスト”です。
コストを一生懸命安く抑えようと頑張ってきたのに、
肝心の宿泊費という売上を決めるのに
なぜか根拠がないなんてありえません。
それでは運営が失敗してしまいます。
では、宿泊費の決め方をどうするかというと、
「airbnbでかけたコストは７～８か月で回収する」
ということです。
つまり家具や備品で40万円使ってしまったら、
それは8か月で回収する。
つまり1か月あたり5万円を回収するということです。
「どう考えても8か月でコストを回収できない！」
という場合は、コストのかけすぎの可能性が高いので、
計画の見直しが必要になります
ちなみに７～８か月かという数値は、
私が他の様々なホストにインタビューした結果の数字です。
私自身は6か月で回収できましたが、最初の立上げの失敗も多く、
営利目的ではないから採算は考えていないパターンがありました。
そんな様々なホストからのインタビューをして、
おおよそ8か月前後という数字にたどり着いたのです。
宿泊費設定のときの注意点
宿泊費を設定する際に、注意しなければならないことがあります。
それは1年のうち宿泊が多い季節とそうでない季節があるということです。
海外と日本とでは長い休みの季節が異なっていたり、
休みの長さが違ったりとかなり休暇に関する制度が異なっています。
その関係で１年のうち自分の経験では3か月、
他のホストの情報によっても
やはり３～４か月間は宿泊が少ないシーズンがあります。
特に自分の経験では11月中旬から2月上旬はかなり少なかったです。
家賃よりも宿泊費が少なかった月もあり、赤字だったんです。
なので、1年のうち稼げるときに稼いで
回収できるものは回収しないとかなり危険です。
稼げる8か月の内にさっさと家具代・備品代を回収する必要があるんです。
それを前提に計算すると、例えば家賃が12万円なら
1か月で少なくとも17万円売上が上がる料金設定をしなければいけません。
稼働率はどれくらい？
ここまではご説明したのは、いくらくらいコストがかかって
宿泊費がいくらなら回収できるか？
という「コストと収入」の話でした。
コストと収入の他にもう一つ重要な指標があります。
それはズバリ「稼働率」です。
稼働率というのは、
1か月(30日)のうち何日ゲストが宿泊したかという割合です。
何日売り上げがあったかと言ってもいいでしょう。
この稼働率はロケーションによってだいぶ変わり、
できるだけ稼働率を高める必要があるんです。
しかし、ここまで読んできた読者のみなさんなら大丈夫です。
なぜなら、これは以前にも書いたように
ロケーションの問題だからです。
繁華街の近くなら稼働率は非常に高いです。
ここで重要なことは、自分の家がある地区では、
ほかのホストはどれくらいの稼働率を達成しているのか？
ということです。
おおよそ、同じ地区であれば稼働率は基本的には同じです。
そこから家のコンセプトで差別化して
さらに稼働率をあげることをこのブログで私は勧めています。
その計算のベースとなる稼働率は
他のホストの家の稼働率を参考にしています。
では、他のホストの稼働率をどうやって確認するのでしょう？
実はairbnbではゲストとして宿泊先を決める際に、
宿泊先の宿泊カレンダーを確認することができます。
つまり、いつ空いているのかを確認でき、
自分の都合と照らし合わせて予約を打診できるんです。
この機能を使い稼働率を確かめます。
自分がゲストとして、
同じ地区の物件の宿泊カレンダーを確認するのです。
1か月のうちどれだけ予約が入っているかを
確認して、稼働率(予約率)を算出します。
確実に利益を出したいのなら
是非同じ地区の他のホストの物件の稼働率を算出してください。
私が特にオススメする渋谷・六本木エリアはズバリ60～70%です。
先ほど、「コストと収入」において
一か月で稼がなければいけない最低の売上目標を計算しましたよね。
さらにここで「稼働率」を算出できたわけです。
この「コストと収入」の計算と「稼働率」を使って
宿泊費の理論値を算出することができます。
稼働率が仮に70%だとすると1か月30日のうち、
売り上げにつながるのは21日ということになります。
ですからこの21日で17万円を稼ぎ出す必要があるわけですよね。
17万円÷21日でおおよそ8000円/日となります。
これが宿泊費の理論値になります。
一泊8000円/人を目標に2人、3人とカップル、
家族連れで泊まってもらうとさらに売上も上がったりするので、
そのあたりも考慮すると、さらに正確な理論値が算出できます。
こんな感じで、Airbnbで宿泊費を決めるときは、
きちんとコストと収入、稼働率を考慮したうえで
ガッチリ利益がでるように計算してくださいね！
この計算式を覚えておくといいでしょう
ではでは最後まで読んでいただきありがとうございました！
Airbnb総合案内所
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